ΓΝΩΜΟΔΟΤΗΣΗ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΤΡΙΤΩΝ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΠΕΡΙΛΗΦΘΕΙ ΣΤΟ ΣΧΕΔΙΟ ΚΑΙ ΔΕΝ ΕΧΟΥΝ ΛΑΒΕΙ ΟΙΚΟΠΕΔΑ

 Αθήνα 12-2-2018

ΠΡΟΣ

Τον Οικ. Συνεταιρισμό

¨ΔΙΕΘΝΗΣ ΙΠΠΟΚΡΑΤΕΙΟΣ ΠΟΛΙΤΕΙΑ ΣΥΝ. Π.Ε.¨

ΤΥΧΗ ΚΑΙ ΤΡΟΠΟΣ ΤΑΚΤΟΠΟΙΗΣΗΣ ΙΔΙΟΚΤΗΣΙΩΝ ΤΡΙΤΩΝ ΠΟΥ ΕΧΟΥΝ ΠΕΡΙΛΗΦΘΕΙ ΣΤΟ ΣΧΕΔΙΟ ΚΑΙ ΔΕΝ ΕΧΟΥΝ ΛΑΒΕΙ ΟΙΚΟΠΕΔΑ

ΓΝΩΜΟΔΟΤΗΣΗ

1. Με το άρθρο 7 του από 17.7/16.8.1923 ν.δ/τος ¨περί σχεδίων πόλεων, κωμών και συνοικισμών του Κράτους και οικοδομής αυτών¨ προβλέπεται η δυνατότητα ένταξης σε σχέδιο  πόλης μεγάλων ιδιοκτησιών με πρωτοβουλία των ιδιοκτητών ή εκείνων που έχουν αναλάβει την εκμετάλλευση των σχετικών εκτάσεων, συναρτάται δε η έγκριση του σχεδίου στις περιπτώσεις αυτές με την επιβολή στους ιδιοκτήτες ορισμένων υποχρεώσεων, στις οποίες περιλαμβάνεται η δωρεάν παραχώρηση εκτάσεων που καθορίζονται ως χώροι κοινόχρηστοι ή προοριζόμενοι για κοινωφελείς σκοπούς και η εκτέλεση έργων, με τα οποία εξυπηρετούνται ανάγκες του οικισμού. Συγκεκριμένα, στις παραγράφους 1 και 2 του άρθρου αυτού ορίζονται τα εξής : 

¨1. Προκειμένου περί εγκρίσεως σχεδίων προς ίδρυσιν εξοχικών ή και αστικών περί τας πόλεις και κώμας συνοικισμών επί μεγάλων κτημάτων, ην οπωσδήποτε επισπεύδουσιν οι ιδιοκτήται αυτών ή οι αναλαμβάνοντες την εκμετάλλευσιν των, επιτρέπεται ίνα η τοιαύτη έγκρισις παρέχηται υπό όρους, επιβαλλομένων: α) Εις τους ιδιοκτήτας των κτημάτων τούτων οιωνδήποτε υποχρεώσεων ως προς την ανέγερσιν οικοδομών, την παραχώρησιν δωρεάν γηπέδων καταλαμβανομένων υπό κοινοχρήστων χώρων ή προοριζομένων διά κοινωφελείς σκοπούς, και την εκτέλεσιν και συντήρησιν εξωραϊστικών, εξυγιαντικών, συγκοινωνιακών και ετέρων οιωνδήποτε εξυπηρετικών των αναγκών του συνοικισμού έργων και β) Εις τα εντός του εν λόγω σχεδίου περιλαμβανόμενα ακίνητα, οιωνδήποτε πέραν των υπό του παρόντος Δ/τος προβλεπομένων περιορισμών. Διά την τήρησιν των ανωτέρω όρων δέον να παρέχεται εις το Δημόσιον ή τον οικείον δήμον ή κοινότητα ανάλογος εγγύησις….. 2. Περί των ανωτέρω όρων, περιορισμών και εγγυήσεων συνομολογείται σύμβασις μεταξύ των ενδιαφερομένων και του Δήμου ή του Δημοσίου….. και ισχύει από της κυρώσεως της διά Β.Δ/τος, εκδιδομένου μετά γνώμην του συμβουλίου των δημοσίων έργων¨.

Εξάλλου, στο άρθρο 1 ν.δ/τος 690/1948 ¨περί συμπληρώσεως των περί σχεδίων πόλεων διατάξεων¨(φ. 133) προβλέπονται τα εξής : ¨1. Οι κοινόχρηστοι χώροι (πλατεία, οδοί, άλση, κήποι κλπ.) οι καθοριζόμενοι υπό των μέχρι της ισχύος του παρόντος εγκριθέντων, επισπεύσει των ιδιοκτητών ή των αναλαβόντων την εκμετάλλευσιν των οικείων εκτάσεων, σχεδίων ρυμοτομίας συνοικισμών, θεωρούνται περιελθόντες εις την κοινήν χρήσιν από της εγκρίσεως του καθορίσαντος τούτους σχεδίου του συνοικισμού, είτε επεβλήθη εις τους άνω επισπεύσαντες την έγκρισιν η υποχρέωσις της παραιτήσεως αυτών από της κυριότητος, νομής και κατοχής των χώρων τούτων, ασχέτως αν εξεπληρώθη αυτή ή όχι, είτε δεν επεβλήθη μεν τοιαύτη υποχρέωσις, η επιδιωχθείσα όμως παρά τούτων έγκρισις του σχεδίου είχεν ως αναγκαίον, κατ’ αμάχητον τεκμήριον, επακολούθημα την, κατ’ ελευθέραν βούλησιν αυτών, παραίτησιν των από της κυριότητος, νομής και κατοχής των υπό των ως άνω χώρων καταλαμβανομένων γηπέδων, άνευ της οποίας δεν ήτο δυνατή η έγκρισις του σχεδίου και η διάθεσις των υπό τούτου ορισθέντων οικοδομησίμων δι’ οιονδήποτε σκοπόν χώρων…… 2. Η προηγούμενη παράγραφος ισχύει και διά τους συνεπεία μεταγενεστέρας τροποποιήσεως σχεδίου καθορισθέντας κοινοχρήστους χώρους τους καταλαμβάνοντας γήπεδα ανήκοντα κατά τον χρόνο της τροποποιήσεως εις τους επισπεύσαντας την έγκρισιν του σχεδίου, εφ’ όσον η τροποποίησις εγένετο τη αιτήσει αυτών ή άλλως εγένετο αποδεκτή καθ’ οιονδήποτε χρόνον έστω και σιωπηρώς, μη εκδηλωθείσης εγγράφως μέχρι της ισχύος του παρόντος οιασδήποτε αντιθέσεως ή επιφυλάξεως τούτων.

Η περικοπή αυτή που ισχύει ανεξαρτήτως του αν πρόκειται για πρώτη ένταξη ή τροποποίηση του σχεδίου και που, εντελώς τυχαία, έχει περιληφθεί στην 2^η παράγραφο αφορά και τους μη επισπεύσαντες ονομαστικά το σχέδιο, διότι, εκ της επί μακρόν χρόνον μη αντιθέσεως των εκ του σχεδίου ωφελουμένων τρίτων άνευ του οποίου και οι εκτάσεις τούτων ουδεμίαν ή μηδαμινήν θα είχαν αξίαν ως εκτός σχεδίου απλά αγροτεμάχια…………………………………..

2. ¨4. Αι διατάξεις των παραγράφων 1 και 2 δεν ισχύουν εάν οι κοινόχρηστοι χώροι καταλαμβάνουν ακίνητα μη ανήκοντα εις τους επισπεύσαντας την έγκρισιν του σχεδίου, δια την αποζημίωσιν των οποίων ως προς το αναλογούν στους Δήμους και τας κοινότητας μέρος, υπόχρεοι ορίζονται οι επισπεύσαντες την έγκρισιν του σχεδίου.¨

Η διάταξη της παρ. 4  είναι προφανές ότι αφορά τους μη ωφελουμένους εκ του σχεδίου τρίτους των οποίων η ιδιοκτησία αναλώνεται στην κατασκευή των κοινοχρήστων χώρων. Και βεβαίως όχι τους ωφελουμένους τρίτους τους επί μακρόν χρόνον μη διαφωνήσαντες για την περιέλευση της ιδιοκτησίας τους στην εντός σχεδίου περιοχή διότι μέρος της ιδιοκτησίας τους περιλήφθηκε στην οικοδομήσιμη έκταση.

Διότι, λογική είναι η αξίωση για αποζημίωση  και κατά τους κανόνες της πολεοδομικής νομοθεσίας επί εξαφανιζομένης περιουσίας τους, παράλογη όμως και μη νόμιμη και εις βάρος του γενικού συμφέροντος (άρθρο 17 παρ. 1 Συντ.) η μη συμμετοχή της ιδιοκτησίας  τους στην δημιουργία κοινοχρήστων χώρων κυρίως κατά τις παρ. 1 και 2 του ίδιου ως άνω νόμου όταν η εναπομένουσα προς οικοδόμιση είναι μεγαλύτερη ή ίση της αφαιρουμένης. Για τους ιδιοκτήτες τούτους είναι μη νόμιμη η αξίωση προς αποζημίωση εφόσον εκ της εντάξεως στο σχέδιο η αξία της απομένουσας ως οικόπεδου εντός σχεδίου ιδιοκτησίας τους περιλαμβάνει και το κέρδος εκ του οικοπέδου και την αξία του τμήματος εκείνου που θα χρησιμοποιηθεί για την δημιουργία του κοινοχρήστου χώρου (βλ. εισ. Έκθεση ν.δ. 690/48).

Εάν θεωρηθεί ότι εμπίπτουν οι συγκεκριμένοι χώροι, οι προερχόμενοι εκ της Αγροτικής διανομής του 1924, ως εν αγνοία και προς βλάβη των ιδιοκτητών περιέλευσή τους στο σχέδιο πόλεως, ως βλάβης νοουμένης της εν όλω ή κατά το ποσοστό της ώστε το εναπομένον είναι μηδαμινής αξίας τότε απαιτείται απαλλοτρίωση των χώρων αυτών, εφόσον είναι αναγκαίοι για την δημιουργία κοινοχρήστων χώρων, και στην καταβολή της αποζημιώσεως. Σε περίπτωση μη καταβολής της αποζημιώσεως λόγω οικονομικής αδυναμίας του Συνεταιρισμού, τότε αναγκαίως θα αρθεί η απαλλοτρίωση και τα ακίνητα των ¨τρίτων¨ θα βρεθούν εκτός σχεδίου κι θα περιπέσουν στην κατάσταση του Αγρού ή δάσους που ήταν πριν, με αντίστοιχη τροποποίηση του σχεδίου (βλ. τα  υπ’ αριθμ.  9/2000 και 153/2001 πρακτικά Σ.τ.Ε.).

Δεν είναι χώροι που προ της έγκρισης του σχεδίου ήταν οικόπεδα και απλώς απαλλοτριώθηκαν για αλλαγή χρήσης οπότε, αναγκαίως θα περιέλθουν στην παλαιά τους ιδιότητα ως οικοδομησίμων χώρων.

Υπάρχει και η άλλη δυνατότητα, να συνταχθεί πράξη αναλογισμού και αποζημιώσεως οπότε σ’ αυτή την  περίπτωση θα εφαρμοσθούν οι διατάξεις του άρθρου 42 του ν.δ. της 17-7-1923 κατά την οποία είναι αδύνατη η κατασκευή οικοδομής προ της τακτοποιήσεως και αν έχει κτισθεί οικοδομή είναι υποχρεωτική για την πολεοδομική υπηρεσία η ανάκληση της άδειας οικοδομής με όλες τις συνέπειές της. Γιατί, είναι προφανές ότι για να χορηγηθεί άδεια οικοδομής παρουσιάσθηκε ανακριβώς το οικόπεδο ως άρτιο και οικοδομήσιμο και μη έχον ανάγκη τακτοποιήσεως.

Αλλά, για να φθάσουμε στην τακτοποίηση πρέπει να συνταχθεί πράξη αναλογισμού και αποζημιώσεως των άρθρων 30-32 και 42-48  του ν.δ. 17-7-1923 και την αποζημίωση που θα καθορίσει το Δικαστήριο θα καταβάλουν οι ωφελούμενοι ιδιοκτήτες κατά το άρθρο 6 του ν. 5269/31, όπως ισχύει, με άμεσο κίνδυνο και πάλι για την περίπτωση πληρωμής της αποζημιώσεως για την μέχρι των 30 μέτρων κατασκευή οδού υπόχρεοι είναι οι ωφελούμενοι παρόδιοι.

Το τελευταίο τούτο, με την προϋπόθεση ότι εάν ως δικαιούχοι της αποζημίωσης ορισθούν στην πράξη οι ως ¨τρίτοι¨ φερόμενοι ιδιοκτήτες δεν θα προσβληθεί η πράξη αναλογισμού για τον παραπάνω εκ της μη εφαρμογής της παρ. 4 λόγους στα Διοικητικά Δικαστήρια (Διοικητικό Πρωτοδικείο, Διοικητικό Εφετείο, Σ.τ.Ε.). Να μη σπεύσω να υπολογίσω το χρόνο μέχρι να περατωθεί η Δικαστική διαδικασία.

Την πράξη μπορούν να προσβάλουν οι έχοντες έννομο συμφέρον που εκτός του Συνεταιρισμού, εκτιμώ ότι και είναι όλοι οι συμμετέχοντες κατά το άρθρο 24 παρ. 3 Συντ. και 124 του Κ.Β.Π.Ν. (π.δ. 14/1999) στις δαπάνες αποζημιώσεως και κατασκευής των κοινοχρήστων χώρων Συνεταίροι ή απλοί ιδιοκτήτες των Συνεταιριστικών οικοπέδων.

Για τις τυχόν πράξεις αναλογισμού που τυχόν έχουν συνταχθεί υπάρχει διαδικασία διόρθωσης των κτηματολογικών στοιχείων.

Σε κάθε περίπτωση, δεν μπορεί να θεωρηθούν οι φερόμενες ως ιδιοκτησίες τρίτων ως οικόπεδα άρτια και οικοδομήσιμα.

Δημιουργείται δηλαδή ένα αδιέξοδο και για τον Συνεταιρισμό που δεν μπορεί να αξιοποιήσει τα οικόπεδα που γειτνιάζουν με τέτοιες ιδιοκτησίες και για τους ιδιοκτήτες που εμφανίζουν εαυτούς ως τρίτους και αξιώνουν όπως οι ιδιοκτησίες τους τους αποδοθούν ως οικόπεδα στο ακέραιο.

Δηλαδή, έχουν μια πρώην αγροτική έκταση π.χ. πέντε (5) στρεμμάτων  και ζητούν να τους αποδοθεί ένα αντίστοιχο, εντός σχεδίου οικόπεδο, επίσης πέντε (5) στρεμμάτων ή ένα οικόπεδο δύο (2) στρεμμάτων και για το υπόλοιπο που χρησιμοποιήθηκε για την δημιουργία κοινοχρήστου χώρου να αποζημιωθούν.

Τέτοια προνομιακή μεταχείριση δεν την επιτρέπει ούτε το Σύνταγμα ούτε άλλος νόμος ούτε η ηθική.

Μόνο και μόνο επειδή ο Συνεταιρισμός, είτε από πλάνη είτε κινούμενος από την λογική του συμφέροντος των ιδιοκτητών τούτων, είτε και από την προφορική συναίνεση του ιδιοκτήτη (σημερινού ή προκατόχου) που λογικά είναι προφανής, περιέλαβε την έκταση αυτή ως ιδιοκτησία του στο σχέδιο πόλεως δεν συγχωρείται να καταστεί αυτός αδικαιολογήτως πλουσιότερος.

Εκτίμησή μου είναι και προκύπτει από την πρόνοια του Συνεταιρισμού να θέσει εκτός κληρώσεως σημαντικό αριθμό οικοπέδων για την απόδοσή τους στους ιδιοκτήτες αυτής της κατηγορίας ότι η ένταξη στο σχέδιο έγινε με την συναίνεση των αρχικών ιδιοκτητών.

Ανεξαρτήτως όμως της Συναίνεσης ή όχι, η υποχρέωση συμμετοχής και τούτων στα βάρη της ιδιωτικής πολεοδόμησης με εισφορά σε γη και χρήμα για την κατασκευή των κοινοχρήστων χώρων συνιστά αμάχητο τεκμήριο κατά την έννοια των παραγράφων 1 και 2 του άρθρου 1  του ν.δ. 690/48 αλλά και από την γενικότερη πολεοδομική νομοθεσία (π.χ. 1337/1983).

ΠΡΟΤΑΣΗ ΤΟΥ ΥΠΟΓΡΑΦΟΝΤΟΣ

Προς άρση του αδιεξόδου η πρότασή μου είναι η εξής:

Όλη η έκταση των 7.635 στρεμμάτων έχει διαιρεθεί σε οικοδομικά τετράγωνα και οικόπεδα και χώρους είτε κοινωφελούς χαρακτήρα είτε απλώς κοινής χρήσεως (ειδικών χρήσεων).

Η έκταση των οικοδομησίμων οικοπέδων ανέρχεται σε 54% περίπου της συνολικής εκτάσεως. Επομένως, και η αναλογία της οικοδομήσιμης έκτασης που δικαιούται ο ως τρίτος φερόμενος ιδιοκτήτης είναι το αντίστοιχο ποσοστό της αρχικής ιδιοκτησίας επιβαρυνόμενος όμως με τις αναλογούσες στην ιδιοκτησία του μέχρι σήμερα δαπάνες για την κατασκευή των κοινοχρήστων χώρων, επιβάρυνση δηλαδή στην οποία έχουν υποβληθεί οι ιδιοκτήτες των διατεθέντων από το Συνεταιρισμό οικοπέδων.

Δηλαδή, η πρόταση του Συνεταιρισμού για απόδοση οικοπέδου σήμερα σε ποσοστό 50% της αρχικής έκτασης φαίνεται στον γράφοντα τουλάχιστον απόλυτα λογική.

Ο Συνεταιρισμός θα πρέπει ν’ ανταποκριθεί στην αντίστοιχη πρόταση κάθε ιδιοκτήτη που θ’ αρκεσθεί σ’ αυτή τη λύση.

Διαφορετικά, διαβλέπω την άρση του αδιεξόδου τουλάχιστον μετά είκοσι (20) έτη με συνέπεια ο μεν Συνεταιρισμός  ν’ αναγκασθεί να αναδιατάξει τα οικόπεδά του, οι δε ¨τρίτοι¨ να αρκεσθούν στην εκμετάλλευση των αγροτεμαχίων τους με αγροτικές καλλιέργειες.

Με εκτίμηση

Ο Γνωμοδοτών Δικηγόρος

Πολυχρόνης Αθ. Θωμόπουλος

ΔΙΚΗΓΟΡΟΣ Παρ’ Αρείω Πάγω