Νομοθεσία σχετικά με την εκτέλεση έργων και την λειτουργία των οικοδομικών συνεταιρισμών

1. Ν.Δ. 17.7/16.8.1923

Αν και δεν αναφέρεται σε οικοδομικούς Συνεταιρισμούς , η δυνατότητα να ενταχθούν εκτάσεις στο σχέδιο πόλης με πρωτοβουλία ιδιωτών δίδεται από το έτος 1923. Συγκεκριμένα ¨

Με το άρθρο 7 του από 17.7/16.8.1923 ν.δ/τος "περί σχεδίων πόλεων, κωμών και συνοικισμών του Κράτους και οικοδομής αυτών” προβλέπεται η δυνατότητα ένταξης σε σχέδιο πόλης μεγάλων ιδιοκτησιών με πρωτοβουλία των ιδιοκτητών ή εκείνων που έχουν αναλάβει την εκμετάλλευση των σχετικών εκτάσεων. Η έγκριση του σχεδίου  συναρτάται με την επιβολή στους ιδιοκτήτες ορισμένων υποχρεώσεων, στις οποίες περιλαμβάνεται η δωρεάν παραχώρηση εκτάσεων που καθορίζονται ως χώροι κοινόχρηστοι ή προοριζόμενοι για κοινωφελείς σκοπούς και η εκτέλεση έργων, με τα οποία εξυπηρετούνται ανάγκες του οικισμού.

Συγκεκριμένα, στις παραγράφους 1 και 2 του άρθρου αυτού ορίζονται τα εξής :

“1. Προκειμένου περί εγκρίσεως σχεδίων προς ίδρυσιν εξοχικών ή και αστικών περί τας πόλεις και κώμας συνοικισμών επί μεγάλων κτημάτων, ην οπωσδήποτε επισπεύδουσιν οι ιδιοκτήται αυτών ή οι αναλαμβάνοντες την εκμετάλλευσιν των, επιτρέπεται ίνα η τοιαύτη έγκρισις παρέχηται υπό όρους επιβαλλόμενων:

α). Εις. τους ιδιοκτήτας των κτημάτων τούτων οιωνδήποτε υποχρεώσεων ως προς την ανέγερσιν οικοδομών, την παραχώρησιν δωρεάν γηπέδων καταλαμβανομένων υπό κοινοχρήστων χώρων ή προοριζομένων διά κοινωφελείς σκοπούς, και την εκτέλεσιν και συντήρησιν εξωραϊστικών, εξυγιαντικών, συγκοινωνιακών και ετέρων οιωνδήποτε εξυπηρετικών των αναγκών του συνοικισμού έργων και

 β) Εις τα εντός του εν λόγω σχεδίου περιλαμβανόμενα ακίνητα, οιωνδήποτε πέραν των υπό του παρόντος Δ/τος προβλεπομένων περιορισμών. Διά την τήρησιν των ανωτέρω όρων δέον να παρέχεται εις το Δημόσιον ή τον οικείον δήμον ή κοινότητα ανάλογος εγγύησις.....................................................

2. Νομοθετικό Διάταγμα - 690 / 1948 

Το πιο πάνω Ν.Δ. πέραν των διατάξεων που αφορούν στην υποχρέωση των ιδιοκτητών να παραχωρήσουν σε κοινή χρήση τους κοινόχρηστους και κοινωφελείς χώρους της ιδιωτικής έκτασης που πρόκειται να  ενταχθεί στο σχέδιο πόλης, στην παράγραφο 10 αναφέρει σχετικά με τα έργα υποδομής.

Προκειμένου όμως περί υποχρεώσεων, επιβληθεισών δι'ειδικού Δ/τος ή συμβάσεως, αναγομένων εις εκτέλεσιν κοινωφελών συνοικισμού έργων, μήπω εκτελεσθέντων εν όλω ή εν μέρει, αύται εξακολουθούσιν ισχύουσαι ως προς τους αρχικούς υποχρέους και τους γενικούς ή ειδικούς διαδόχους αυτών καλυπτόμεναι δι' αναγκαστικής απαλλοτριώσεως οικοπέδων εκ των ανηκόντων εις τους ως άνω αρχικούς υποχρέους καθολικούς ή ειδικούς διαδόχους αυτών και εις βάρος αυτών δια Β.Δ/τος προτάσει του Υπουργού των Δημοσίων Έργων.

3. Νομοθετικό Διάταγμα – 886/1971 

 Στο Δ/γμα αυτό τίθεται η υποχρέωση του Διοικητικού Συμβουλίου του Συνεταιρισμού, προκειμένου για την εκτέλεση έργων, να διενεργεί δημόσιο διαγωνισμό. Συγκεκριμένα :

Άρθρον  6 . 1. Αι αποφάσεις τών Διοικήσεων τών Οικοδομικών Συνεταιρισμών αί άναφερόμεναι εις α) τήν κτήσιν, έκμίσθωσιν ή ύποθήκευσιν ακινήτων του Συνεταιρισμού, β) τήν έκτέλεσιν χάσης φύσεως αυτοτελούς έργου προϋπολογισθείσης συνολικής δαπάνης άνωτέρας του ποσού τών δραχμών έκατόν χιλιάδων ώ ς καί δαπανών έν γένει ποσού άνωτέρου τώ ν δραχμών πεντήκοντα χιλιάδων, …………….

 2. Ή έκτέλεσις τών έν τή προηγουμένη παραγράφω αναφερομένων έργων ενεργείται έφ’ έξής υπό τής Διοικήσεως τού Οικοδομικού Συνεταιρισμού κατόπιν δημοσίου μειοδοτικού διαγωνισμού δι’ ένσφραγίστων προσφορών επιφυλασσομένων έν πάση περιπτώσει τών ίσχυουσών ειδικών διατάξεων.

4. Προεδρικό Διάταγμα 93/1987

   Στο πιο πάνω Π.Δ. που εκδόθηκε σε εφαρμογή του Ν 1337/83 γίνεται η πλέον σαφής αναφορά για την υποχρέωση των οικοδομικών Συν/μών να κατασκευάζουν και να συντηρούν τα έργα υποδομής. Στο άρθρο 18 παρ. 5 αναφέρεται ΅

Εφαρμογή σχεδίου - έργα υποδομής.

α) Μετά την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης ο οικοδομικός συνεταιρισμός και οικοδομικός οργανισμός, υποχρεούται να αναθέτει την εφαρμογή του σχεδίου στο έδαφος και να κατασκευάζει και συντηρεί τα έργα τεχνικής υποδομής και γενικά τα κοινόχρηστα έργα στην έκταση της ιδιοκτησίας του..

β ) Η ολοκλήρωση του προγράμματος των έργων τεχνικής υποδομής πρέπει να υπερβαίνει τα 5 χρόνια από τη δημοσίευση του π. δ·/τας έγκρισης της πολεοδομικής μελέτης.

Εφόσον οι τυχόν λόγοι καθυστέρησης δεν οφείλονται σε υπαιτιότητα του οικοδομικού συνεταιρισμού καθώς στην περίπτωση ενώσεων οικοδομικών συνεταιρισμών τα οριζο- μενα χρονικά διαστήματα για την κατασκευή των έργων υποδομής μπορούν να αυξάνουν κατά 5 χρόνια ακόμη με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων ' Εργων.

Μετά την εκπνοή των ανωτέρω προθεσμιών ο Υπουργός εκτιμώντας τα πραγματικά στοιχεία δύναται να διαλύσει τον οικοδομικό συνεταιρισμό.

Με το ίδιο Π.Δ. η εποπτεία των Οικ. Συν/μών πηγαίνει στο Υ.ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ. Στο άρθρο 14 αναφέρεται :

 Από τη δημοσίευση του παρόντος η αρμοδιότητα για την έγκριση των καταστατικών, την εποπτεία και , τον έλεγχο των οικοδομικών συνεταιρισμών ασκείται από το Υπουργείο Περιβάλλοντος, Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων .

     5. Αρμοδιότητα για την έγκριση των μελετών και την εποπτεία των έργων.

      Σε κανένα νομοθέτημα δεν αναφέρεται ποια Υπηρεσία είναι αρμόδια για την έγκριση των τεχνικών μελετών των οικοδομικών Συν/μών ή τον έλεγχο της ποιότητας των έργων που εκτελούνται. Επειδή τα έργα που εκτελεί ο Συν/μός είναι δημοτικά οι μελέτες υποβάλλοντο στις τεχνικές Υπηρεσίες των Δήμων οι οποίοι , τις περισσότερες φορές, δήλωναν αναρμόδιοι.

            Με την Υπουργική Απόφαση 139/2005 της 4-4-2005 των Υπουργών εσωτερικών και ΠΕ.ΧΩ.ΔΕ. η αρμοδιότητα περιέρχεται στις Νομαρχίες . Στην Υ.Α. αναφέρεται :

Αρμόδια υπηρεσία για τον έλεγχο, την έγκριση των μελετών και την εποπτεία της καλής εκτέλεσης των έργων υποδομής στις εκτάσεις των οικοδομικών Συν/μών και για την έγκριση του προγράμματος ολοκλήρωσης των έργων υποδομής και του προϋπολογισμού αυτών είναι η Διεύθυνση τεχνικών Υπηρεσιών της Νομαρχιακής Αυτοδιοίκησης στην οποία έχει έκταση ο Οικ. Συν/μός.

                    

            Νόμος 4030/2011.

            Στο άρθρο 39 του νόμου στην παρ. 3 ορίζεται :

Μέσα σε αποκλειστική προθεσμία δέκα ετών από την έγκριση της πολεοδομικής μελέτης πρέπει να έχουν ολοκληρωθεί τα έργα τεχνικής υποδομής στις εκτάσεις των Ο.Σ.

Στις παρ. 8,9,10 του ίδιου άρθρου αναφέρονται :

Σε κάθε περίπτωση μετά την παρέλευση της προθεσμίας της παραγράφου 3, η εκτέλεση των έργων υποδομής υπάγεται στον οικείο Ο.Τ.Α.. Στην περίπτωση αυτή εφαρμόζονται αναλόγως οι διατάξεις της παραγράφου 5.

Η αρμοδιότητα ελέγχου και εποπτείας των έργων υποδομής (προϋπολογισμός, καλή κατασκευή, πρόγραμμα ολοκλήρωσης) ανήκει στην Περιφέρεια, στην οποία υπάγεται ο Δήμος όπου ο Ο.Σ. έχει την έκτασή του.

Η ολοκλήρωση των έργων υποδομής αποτελεί αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση οικοδομικών αδειών, για τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς που συστάθηκαν μετά την έναρξη ισχύος του π.δ.93/1987 (16.4.1987). Για τους προϋφιστάμενους της 16.4.1987 οικοδομικούς συνεταιρισμούς αναγκαία προϋπόθεση για την έκδοση οικοδομικών αδειών αποτελεί η ολοκλήρωση της χάραξης του οδικού δικτύου, σύμφωνα με την εγκεκριμένη πολεοδομική μελέτη.

Στην παρ. 13 του ίδιου άρθρου :

Οι προϋφιστάμενοι της 16.1.1984 Ο.Σ. με εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο διέπονται εφεξής από τις διατάξεις του ν. 1667/1986. Όσοι από αυτούς δεν έχουν ολοκληρώσει μέχρι σήμερα τα έργα υποδομής, οφείλουν να τα ολοκληρώσουν είτε οι ίδιοι είτε σύμφωνα με τις διατάξεις των παραγράφων 4 - 7 μέσα σε δώδεκα μήνες από τη δημοσίευση του παρόντος. Μετά την παρέλευση της παραπάνω προθεσμίας την ολοκλήρωση των έργων αναλαμβάνουν αυτοδίκαια και αποκλειστικά οι οικείοι Ο.Τ.Α..

Και στην παρ. 14.

Παρατείνεται για δύο έτη η διάρκεια των Ο.Σ. προ- κειμένου να εναρμονίσουν τα καταστατικά τους σύμφω­να με τις ρυθμίσεις του παρόντος άρθρου και να υποβά­λουν χρονοδιάγραμμα -έκθεση έργων υποδομής προς έγκριση στην Περιφέρεια.

        6. Νόμος 4223/2013.

Στην παρ. 4 του νόμου δίδεται παράταση στην προθεσμία του άρθρου 39 παρ. 14 του Ν 4030/11 κατά 12 μήνες.

         7. Νόμος 4280/2014.

Σύμφωνα με το άρθρο 12 παρ. 1. Δίδεται παράταση στους οικοδομικούς συνεταιρισμούς, για την εκτέλεση των έργων υποδομής 3 έτη από την δημοσίευση του νόμου, δηλαδή μέχρι τις 8-8-2017.

        8. Ν 4465/2017

Στο άρθρο 45 αναφέρονται :

Τίθεται προθεσμία δώδεκα (12) μηνών από τη δημοσίευση του παρόντος νόμου για την εναρμόνιση των καταστατικών των οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίοι δεν έχουν λυθεί και εκκαθαρισθεί, σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 39 του ν. 4030/2011(Α' 249), όπως ισχύει.

Για την εναρμόνιση, οι οικοδομικοί συνεταιρισμοί υποχρεούνται, πέραν των λοιπών στοιχείων που προβλέπονται από τις κείμενες διατάξεις και στην προσκόμιση φορολογικής ενημερότητας στο αρμόδιο Ειρηνοδικείο.

Τα τελευταία τέσσερα εδάφια της παρ. 14 του άρθρου 39 του ν. 4030/2011, όπως προστέθηκαν με τις παραγράφους 3 και 4 του άρθρου 36 του ν. 4223/2013 (Α' 287), αντικαθίστανται ως εξής:

«Σε περίπτωση μη συμμόρφωσης οικοδομικού συνε­ταιρισμού στην υποχρέωση εναρμόνισης του καταστα­τικού του εντός της ως άνω προθεσμίας, ο συνεταιρισμός διαλύεται αυτοδίκαια. Η διάλυση αναγνωρίζεται με πράξη του Ειρηνοδίκη, μετά από αίτηση της αρμόδιας Υπηρεσίας του Υπουργείου Οικονομικών ή οποιουδήπο­τε έχοντος έννομο συμφέρον. Η πράξη του Ειρηνοδίκη καταχωρίζεται στο μητρώο της παρ. 3 του άρθρου 1 του ν. 1667/1986 (Α' 196) και κοινοποιείται αμελλητί στην ως άνω Υπηρεσία του Υπουργείου Οικονομικών, εφαρμόζεται δε αναλόγως και η διάταξη του τρίτου εδαφίου της παρ. 6 του άρθρου 1 του ν. 1667/1986.».

      9. Νόμος 4495 / 2017

Στο άρθρο 148 του νόμου στην παρ. 5 αναφέρεται : Η προθεσμία του άρθρου 39 της

παρ. 3 του ν 4030/2011, όπως παρατάθηκε με την παρ. 1 του άρθρου 12 του ν.

4280/2014 παρατείνεται από τη λήξη της και για 3 έτη από την έναρξη ισχύος του

παρόντος.

Δηλαδή η προθεσμία για την ολοκλήρωση των έργων των Ο.Σ. έχει παραταθεί μέχρι

τις 3-11-2020.

     10. Συμπεράσματα.

     

• Από το έτος 1923 μέχρι σήμερα , όλα τα νομοθετήματα προβλέπουν την υποχρέωση των ιδιοκτητών των Ιδιωτικών Πολεοδομήσεων – Συνεταιρισμών να εκτελούν με δικές τους δαπάνες τα έργα υποδομής εντός της περιοχής που εντάχθηκε στο σχέδιο πόλης.

• Η εποπτεία των Οικοδομικών Συνεταιρισμών έχει περιέλθει στο Υπουργείο Οικονομικών.

• Αρμόδια Κρατική Υπηρεσία για τον έλεγχο των Προϋπολογισμών κατασκευής έργων υποδομής, κατάρτισης προγραμμάτων, χρονοδιαγραμμάτων κλπ. είναι η Δ/νση Τεχνικών Έργων της Περιφέρειας.

• Δια το διάστημα που ο οικοδομικός συνεταιρισμός βρίσκεται σε λειτουργία,υποχρεούται να συντηρεί τα έργα υποδομής που έχει κατασκευάσει.

• Μετά την ολοκλήρωση των έργων , αυτά μπορούν να παραχωρηθούν στον ΟΤΑ με σχετικό πρωτόκολλο. Μετά την παράδοση υπεύθυνος για την συντήρηση των έργων είναι ο ΟΤΑ.

• Στην περίπτωση που ο Συν/μός διαλυθεί τα μέχρι τότε κατασκευασμένα έργα περιέρχονται στον ΟΤΑ.