Ενημέρωση προς τα Μέλη του Οικοδομικού Συνεταιρισμού
Ο Οικοδομικός Συνεταιρισμός «Διεθνής Ιπποκράτειος Πολιτεία» διαθέτει μία από τις πιο οργανωμένες και στρατηγικά τοποθετημένες ιδιοκτησίες εντός σχεδίου στην Αττική.
Στον πυρήνα αυτής της περιουσίας βρίσκονται οι 24 Χώροι Επαγγελματικών Δραστηριοτήτων (ΧΕΔ).
Οι ΧΕΔ δεν είναι απλώς εκτάσεις γης.
Είναι ο θεσμικά κατοχυρωμένος μηχανισμός που επιτρέπει στον Συνεταιρισμό να παράγει οικονομική αξία, να χρηματοδοτεί έργα υποδομής και να ενισχύει διαχρονικά την αξία κάθε οικοπέδου και κάθε κατοικίας στην Ιπποκράτειο Πολιτεία.
Με το παρόν κείμενο, το Διοικητικό Συμβούλιο παρουσιάζει στα μέλη, με σαφή και τεκμηριωμένο τρόπο, το τι ακριβώς είναι τα ΧΕΔ, ποιο είναι το νομικό και πολεοδομικό τους καθεστώς και πώς μεταφράζονται σε πραγματική οικονομική αξία για τον οικισμό και τους ιδιοκτήτες του.
Η γνώση αυτή είναι ουσιαστικό εργαλείο για κάθε μέλος, γιατί δείχνει πώς ο Συνεταιρισμός μετατρέπει τη γη σε υποδομή, ρευστότητα και υπεραξία.
Α΄ ΜΕΡΟΣ Τι είναι στην πραγματικότητα τα ΧΕΔ του ΣΔΙΠ
24 Χώροι Επαγγελματικών Δραστηριοτήτων
Οι 24 Χώροι Επαγγελματικών Δραστηριοτήτων (ΧΕΔ) αποτελούν τη μεγαλύτερη, πιο κρίσιμη και μοναδική παραγωγική ακίνητη περιουσία του Οικοδομικού Συνεταιρισμού
«Διεθνής Ιπποκράτειος Πολιτεία» (ΣΔΙΠ).
Δεν πρόκειται για:
-
«θεωρητικές εκτάσεις»
-
αόριστες προβλέψεις
-
ή μελλοντικά σενάρια
Πρόκειται για 24 αυτοτελή Οικοδομικά Τετράγωνα εντός σχεδίου πόλεως, με ρητά καθορισμένες ειδικές χρήσεις στο εγκεκριμένο ρυμοτομικό σχέδιο.
Οι χρήσεις αυτές είναι:
-
εμπόριο
-
τουρισμός
-
αθλητισμός
-
αναψυχή
Δεν είναι «ιδέες».
Είναι δεσμευτικό πολεοδομικό καθεστώς.
Το θεσμικό τους θεμέλιο
Οι χρήσεις των ΧΕΔ είναι καταχωρημένες και ισχύουσες βάσει:
-
Ν.Δ. 17-7-1923
-
Π.Δ. 23-11-1977 (ΦΕΚ 482Δ / 25-11-1977)
Δηλαδή έχουν εγκριθεί από το Κράτος και ενσωματωθεί στο ρυμοτομικό σχέδιο.
Δεν αλλάζουν με γνώμη ή συνέδριο. Αλλάζουν μόνο με νέα πράξη Πολιτείας.
Η φορολογική και ιδιοκτησιακή τους ταυτότητα
Στο Ε9 του ΣΔΙΠ (ΑΦΜ 096084905) τα ίδια αυτά Οικοδομικά Τετράγωνα:
-
είναι δηλωμένα
-
είναι φορολογούμενα
-
εμφανίζονται ως ακίνητη περιουσία του Συνεταιρισμού
με συνολική επιφάνεια περίπου 217.000 τ.μ. (217 στρέμματα)
(με μικρές τεχνικές αποκλίσεις καταγραφής).
Μιλάμε για πάνω από 200 στρέμματα επαγγελματικής γης εντός σχεδίου, πλήρους κυριότητας του ΣΔΙΠ.
Τι είναι νομικά τα ΧΕΔ
Σύμφωνα με το ρυμοτομικό και τον Ν.Δ. 17-7-1923:
«Οικόπεδα ιδιοκτησίας του Συνεταιρισμού, προοριζόμενα για ορισμένο κοινωνικό σκοπό, ρητά καθορισμένο από το ρυμοτομικό σχεδιάγραμμα»
(άρθρο 2 παρ. 1 περ. γ)
Δεν είναι κοινόχρηστα.
Δεν είναι αδέσποτα.
Δεν είναι «για ό,τι θέλει ο καθένας».
Είναι θεσμικά δεσμευμένη επαγγελματική περιουσία του ΣΔΙΠ.
Ποια είναι κατά Οικοδομικό Τετράγωνο
Οι 24 ΧΕΔ αντιστοιχούν στα εξής Οικοδομικά Τετράγωνα:
23, 31Α, 32, 32Α, 52, 76, 77, 129, 157, 158, 184, 185, 208, 211Α, 219, 223, 235, 239, 257, 318, 333Α, 341, 353, 354
Αναλυτικός πίνακας ΧΕΔ (χρήση & επιφάνεια)
| Ο.Τ. | Χρήση | Επιφάνεια |
|---|---|---|
| 23 | Χώρος εγκαταστάσεων αναψυχής | 14.576,46 τ.μ. |
| 31Α | Χώρος αθλητικών εγκαταστάσεων | 19.710,69 τ.μ. |
| 32 | Κέντρο εμπορικό & αναψυχής | 5.582,12 τ.μ. |
| 32Α | Χώρος αναψυχής | 6.270,33 τ.μ. |
| 52 | Κέντρο εμπορικό & αναψυχής | 2.856,50 τ.μ. |
| 76 | Κέντρο εμπορικό & αναψυχής | 4.740,59 τ.μ. |
| 77 | Χώρος αθλητικών εγκαταστάσεων | 18.176,72 τ.μ. |
| 129 | Κυρίως εμπορικό & διοικητικό κέντρο | 32.730,85 τ.μ. |
| 157 | Κέντρο εμπορικό & αναψυχής | 2.756,57 τ.μ. |
| 158 | Χώρος αθλητικών εγκαταστάσεων | 4.662,88 τ.μ. |
| 184 | Κέντρο εμπορικό & αναψυχής | 4.157,29 τ.μ. |
| 185 | Χώρος αθλητικών εγκαταστάσεων | 3.954,53 τ.μ. |
| 208 | Χώρος αναψυχής | 3.165,70 τ.μ. |
| 211Α | Χώρος αναψυχής | 3.000,00 τ.μ. |
| 219 | Κέντρο εμπορικό & αναψυχής | 2.306,50 τ.μ. |
| 223 | Χώρος αθλητικών εγκαταστάσεων | 6.255,51 τ.μ. |
| 235 | Χώρος αναψυχής | 4.173,93 τ.μ. |
| 239 | Κέντρο εμπορικό & αναψυχής | 4.047,81 τ.μ. |
| 257 | Κέντρο αναψυχής & εμπορικό | 3.091,58 τ.μ. |
| 318 | Κέντρο εμπορικό & αναψυχής | 4.114,11 τ.μ. |
| 333Α | Χώρος αθλητισμού | 3.974,96 τ.μ. |
| 341 | Χώρος τουριστικής αξιοποίησης | 23.981,02 τ.μ. |
| 353 | Χώρος ψυχαγωγίας | 8.236,50 τ.μ. |
| 354 | Χώρος τουριστικής αξιοποίησης | 27.613,59 τ.μ. |
Σύνολο: στο Ε9 εμφανίζονται περίπου 217 στρέμματα (με πολεοδομικό αποτύπωμα περίπου 217.000 τ.μ., εκ των οποίων 208.196,94 τ.μ. αποτελούν καθαρή επιφάνεια Οικοδομικών Τετραγώνων)
Αυτή είναι η απόδειξη ότι τα ΧΕΔ είναι υπαρκτή, θεσμική και φορολογούμενη επαγγελματική περιουσία.
Β΄ ΜΕΡΟΣ Τι σημαίνουν τα 24 ΧΕΔ σε χρήμα
Το θεσμικό πλαίσιο δόμησης
Οι όροι δόμησης των ΧΕΔ δεν είναι αυθαίρετοι.
Έχουν εγκριθεί και τεκμηριωθεί μέσα από:
-
τις υπ’ αριθ. 814/13-5-1971 και 1659/12-10-1972 γνωμοδοτήσεις του Συμβουλίου Δημοσίων Έργων
-
τις αντίστοιχες εισηγήσεις της Διεύθυνσης Ε2 της Υπηρεσίας Οικισμού
-
και ενσωματώθηκαν ρητά στο Π.Δ. 23-11-1977 (ΦΕΚ 482Δ / 25-11-1977) με το οποίο εγκρίθηκε το ρυμοτομικό σχέδιο του οικισμού
Δηλαδή:
Τα ΧΕΔ δεν είναι απλά κενά οικόπεδα.
Είναι χώροι με κατοχυρωμένες ειδικές χρήσεις και όρους δόμησης.
Τι σημαίνουν τα ΧΕΔ σε καθαρή αξία γης
Ακόμη και αν αγνοήσουμε:
-
υπεραξίες υποδομών
-
αλλαγές χρήσεων
-
μελλοντική δόμηση
και μετρήσουμε μόνο την αξία του εδάφους, τα 24 ΧΕΔ δίνουν:
| Τιμή ανά τ.μ. | Συνολική αξία |
|---|---|
| 120 € | ~28.000.000 € |
| 180 € | ~42.000.000 € |
| 250 € | ~58.000.000 € |
Μιλάμε για δεκάδες εκατομμύρια ευρώ
μόνο από το γυμνό έδαφος.
Χωρίς καμία ανάπτυξη.
Τι δείχνει το Ε9 του ΣΔΙΠ
Στο Ε9 του ΣΔΙΠ τα ΧΕΔ εμφανίζονται ως:
-
100% πλήρης κυριότητα
-
όχι παραχωρημένα
-
όχι δεσμευμένα
-
δηλωμένα και φορολογούμενα
Δηλαδή πρόκειται για καθαρό, ιδιόκτητο ακίνητο χαρτοφυλάκιο του Συνεταιρισμού.
Δεν ανήκει σε τρίτους.
Δεν είναι «στον αέρα».
Δεν είναι θεωρητικό.
Είναι σκληρό περιουσιακό στοιχείο.
Τι σημαίνει αυτό για όποιον “έχει να παίρνει”
Εδώ είναι το απλό που καταλαβαίνει ο καθένας:
-
Τα 24 ΧΕΔ είναι το μοναδικό μεγάλο αποθεματικό του ΣΔΙΠ
-
Είναι τα μόνα ακίνητα που μπορούν:
-
να πουληθούν
-
να μισθωθούν
-
να αξιοποιηθούν
και να βγάλουν πολλά χρήματα
-
Όποιος ελέγχει τα 24 ΧΕΔ, ελέγχει δεκάδες εκατομμύρια ευρώ.
Γι’ αυτό και ο πραγματικός στόχος που προκύπτει από τα έγγραφα και τις κινήσεις δεν είναι τα μικρά.
Είναι:
-
είτε να φύγουν τα ΧΕΔ από τον ΣΔΙΠ
-
είτε να δεθούν με τρόπο που να μην ελέγχονται από τους συνεταιριστές
Και αυτό είναι το πραγματικό παιχνίδι.
Περιβαλλοντική και οικιστική ισορροπία
Η αξιοποίηση των Χώρων Επαγγελματικών Δραστηριοτήτων δεν σημαίνει άναρχη ή ανεξέλεγκτη δόμηση.
Κάθε πράξη αξιοποίησης των ΧΕΔ:
-
υπόκειται στους ισχύοντες περιβαλλοντικούς όρους,
-
στις πολεοδομικές εγκρίσεις,
-
στις μελέτες κυκλοφοριακού φόρτου,
-
και στους κανόνες προστασίας του φυσικού και οικιστικού περιβάλλοντος.
Ο στόχος των ΧΕΔ δεν είναι η αλλοίωση της Ιπποκρατείου Πολιτείας, αλλά η οικονομική της στήριξη με ελεγχόμενο και βιώσιμο τρόπο.
Η ύπαρξη θεσμικά καθορισμένων επαγγελματικών ζωνών:
-
προστατεύει τις καθαρά οικιστικές περιοχές,
-
συγκεντρώνει τη δραστηριότητα εκεί που επιτρέπεται,
-
και αποτρέπει την ανεξέλεγκτη διάχυση χρήσεων μέσα στον οικισμό.
Με άλλα λόγια:
τα ΧΕΔ λειτουργούν ως βαλβίδα εκτόνωσης της ανάπτυξης, όχι ως απειλή για τον χαρακτήρα του οικισμού.
Γ΄ ΜΕΡΟΣ Το συμπέρασμα
Σε μία πρόταση
Οι 24 Χώροι Επαγγελματικών Δραστηριοτήτων είναι 217 στρέμματα επαγγελματικής γης εντός σχεδίου, πλήρους κυριότητας του ΣΔΙΠ, αξίας δεκάδων εκατομμυρίων ευρώ.
Όποιος τους ελέγχει, ελέγχει και το πραγματικό χρήμα.
Και αυτό, όχι τα λόγια ή οι θεωρίες, είναι ο λόγος για τον οποίο τα ΧΕΔ βρίσκονται διαρκώς στο επίκεντρο κάθε συζήτησης για το μέλλον του ΣΔΙΠ..
Τι είναι τα ΧΕΔ για τον ΣΔΙΠ
Τα 24 ΧΕΔ είναι:
-
η μοναδική παραγωγική περιουσία του ΣΔΙΠ
-
217 στρέμματα επαγγελματικής γης εντός σχεδίου
-
με ρητές θεσμικές χρήσεις (εμπόριο, τουρισμός, αναψυχή, αθλητισμός)
Όλα τα υπόλοιπα ακίνητα του Συνεταιρισμού είναι κατοικίες.
Τα ΧΕΔ είναι το ταμείο.
Γιατί είναι πραγματικό χρήμα
Τα ΧΕΔ:
-
είναι δηλωμένα στο Ε9 του ΣΔΙΠ
-
έχουν ΚΑΕΚ
-
πληρώνουν ΕΝΦΙΑ
-
είναι πλήρης κυριότητα
Δεν είναι «θεωρητικά οικόπεδα».
Είναι ακίνητη περιουσία με φορολογική και νομική ταυτότητα.
Από αυτά μπορούν να πληρωθούν:
-
υποδομές
-
δρόμοι και δίκτυα
-
αποζημιώσεις
-
δικαστικά
-
ακόμη και επιστροφές στα μέλη
Δεν υπάρχει άλλη πηγή χρημάτων στον ΣΔΙΠ.
Δ΄ ΜΕΡΟΣ Το τελικό συμπέρασμα
Τα 24 ΧΕΔ δεν είναι «παράρτημα».
Αποτελούν την πλήρη οικονομική βάση του ΣΔΙΠ.
Ο τρόπος με τον οποίο αντιμετωπίζονται είτε ως ενεργή περιουσία είτε ως αδρανές στοιχείο καθορίζει άμεσα:
-
τη δυνατότητα χρηματοδότησης έργων
-
τη ρευστότητα του Συνεταιρισμού
-
και την αξία κάθε ιδιοκτησίας στην Ιπποκράτειο Πολιτεία.
Όταν μια περιουσία τέτοιας κλίμακας δεν ενεργοποιείται, δεν αποτιμάται και δεν αξιοποιείται, στην πράξη:
-
δεν χρηματοδοτείται
-
δεν επενδύεται
-
και δεν δημιουργεί αξία.
Παραμένει οικονομικά παγωμένη.
Αυτό δεν ωφελεί ούτε τον Συνεταιρισμό, ούτε τα μέλη του, ούτε τις ιδιοκτησίες τους.
Το δίλημμα είναι καθαρό
Ή τα ΧΕΔ λειτουργούν ως ενεργή παραγωγική περιουσία του ΣΔΙΠ
και δημιουργούν υπεραξία για όλους,
ή παραμένουν ανενεργά
και η πραγματική τους αξία χάνεται στην πράξη.
Ενδιάμεση λύση δεν υπάρχει.
Τι σημαίνει αυτό για κάθε ιδιοκτήτη οικοπέδου & κατοικίας
Όταν τα ΧΕΔ λειτουργήσουν:
-
Το οικόπεδό σου μπαίνει σε ζώνη ζήτησης, όχι σε ζώνη ύπνου
-
Δεν πουλάς απλώς γη πουλάς πρόσβαση σε οικονομικό κόμβο
-
Οι τιμές δεν θα συγκρίνονται με χωράφια αλλά με ζωντανά προάστια
-
Η περιουσία σου θα πουλιέται πιο γρήγορα και πιο ακριβά
-
Οι τράπεζες θα τη βλέπουν ως σοβαρή εξασφάλιση
-
Το ρίσκο πέφτει και το ενδιαφέρον ανεβαίνει
-
Από «επαρχιακή κατοικία» γίνεσαι αστικό ακίνητο
-
Οι επενδυτές θα έρθουν σε σένα
Και το σημαντικότερο:
δεν θα ξεπουλήσεις - θα διαπραγματευτείς.
Η μία φράση που τα λέει όλα
«Τα 24 ΧΕΔ είναι το ταμείο του ΣΔΙΠ.
Όποιος προσπαθεί να τα βγάλει από τον ΣΔΙΠ, προσπαθεί να αδειάσει το ταμείο.»
Το παρόν κείμενο αφορά αποκλειστικά την αποτύπωση της περιουσίας και της οικονομικής σημασίας των ΧΕΔ και δεν αναφέρεται σε πρόσωπα ή αποδίδει ευθύνη σε συγκεκριμένο φορέα ή άτομο.
